Опрос


Сопровождение сделок с недвижимостью

 
В этом разделе мы дадим краткую характеристику действий участников сделки и юриста, который сопровождает сделку с недвижимостью.

Основное, что требуется от юриста, сопровождающего сделку по приобретению или продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дома, земельного участка, помещения и т.п.), это неоспоримость приобретаемого права на недвижимость и юридическое обеспечение безопасности при взаиморасчетах сторон. Для удобства разделим эти действия на две части. Первое, это когда юрист представляет интересы Продавца и второе, когда юрист сопровождает сделку со стороны Покупателя.

Стоит отметить, что в самом начале развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, подавляющее большинство сделок с недвижимостью проходило непосредственно через Агентства недвижимости. Участие третьей стороны (на тот момент Агентства недвижимости) в сделке с недвижимостью, что раньше, то и сейчас, обусловлено неопределённостью, в какой момент Покупатель должен передавать деньги Продавцу. Поясним этот риск. С одной стороны, при заключении договора купли-продажи, сделка, по Российскому законодательству, не считается заключенной до момента регистрации, с другой стороны, у Продавца нет гарантии того, что к моменту регистрации недвижимости у Покупателя будет вся сумма денег. Цена или стоимость услуг за сопровождение сделки с недвижимостью в агентствах измерялась процентами от стоимости квартиры. Сейчас, при сопровождении сделок, юрист берет за свою работу почасовую оплату, что существенно ниже по стоимости, да и понятнее для клиента.

Итак, найдя покупателя на квартиру или комнату, а так же и другой объект недвижимости, Агентство само принимало все деньги от Покупателя, обязуясь передать их Продавцу, при условии нормального прохождения сделки и регистрации недвижимости. Но если сделка по какой либо причине расторгалась, деньги возвращали Покупателю. Это привело к тому, что ряд недобросовестных руководителей воспользовались доверчивостью своих клиентов и исчезли вместе с чужими деньгами. Самым нашумевшим делом было тогда исчезновение директора агентства "Интероксидентал". После этого, таким же образом, исчезли еще ряд руководителей агентств. С тех пор, функции по передаче денег принято передавать профессиональным участникам финансового рынка - банковским структурам. Есть три основные схемы, которые на сегодняшний день являются наиболее распространенными в банковском секторе. Это Банковские ячейки, Расчетный центр, Банковский акредитив. Остановимся более подробно на этих схемах.


Интересно для Продавца и Покупателя.

При сопровождении со стороны Продавца на первое место всегда встает вопрос о получении денег за проданную недвижимость. Здесь, непременным условием выступает  выбор схемы взаиморасчетов.

1) Банковская ячейка. Суть этой схемы заключается в том, что Продавец и Покупатель находят банк в котором имеются банковское хранилище с ячейками и, совместно арендовав банковскую ячейку, договариваются в каких случаях, какая из сторон имеет право на получение денег из неё. Покупатель закладывает в банковскую ячейку свои деньги вместе с Продавцом. Для удобства, если деньги получаются по частям, то они раскладываются по отдельным пакетам, которые и хранятся в этой ячейке. При этом Банк обеспечивает доступ к этой ячейке обеих сторон одновременно.

2) Расчетный центр. Зачастую, сделки с недвижимостью проводятся посредством расчетных центров. Суть заключается в том, что стороны сделки договариваются о том, что привлекают третье лицо - Расчетный центр. Как правило, это индивидуальный предприниматель или отдельное юридическое лицо, которое у банка снимает помещение, и в этой части банка работают сотрудники этого Расчетного центра. Задача расчетного центра заключается в том, чтобы обеспечить возможность одной из сторон сделки получить причитающиеся ей деньги, при наступлении определенных обстоятельств, независимо от присутствия второй стороны. Для продавца это возможность получения денег, когда право собственности уже перешло (регистрация сделки и перехода права в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) к Покупателю, Продавец освободил недвижимость, передав её по Акту приема-передачи и предоставил чистую Форму №9, подтверждающую снятие себя и всех членов своей семьи с регистрационного учета по месту проживания из проданной недвижимости. Соответственно, предоставив в Расчетный центр копию свидетельства о собственности на имя Покупателя, и/или выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждающую этот факт, Акт приема-передачи недвижимости, а в случае продажи жилой недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома) и чистую Форму №9 (это справка о том, что по данному адресу никто не зарегистрирован), Продавец забирает деньги.

3) Банковский аккредитив. Наиболее часто на современном рынке эта форма взаиморасчетов встречается в сделках с участием банков, предоставляющих услуги по сделкам с сертификатами. Банк открывает целевой блокированный счет, на который перечисляет сумму указанную в сертификате. Такие сертификаты выдаются в основном военнослужащим, реже, тем, кого переселяет государство по целевым программам.

В практике сопровождения сделок встречаются и смешанные схемы взаиморасчетов, в которых использованы все три схемы. Это характерно для сопровождения сделок, где выстраевается цепочка продавцов и покупателей, которая может доходить до 10 объектов. Здесь каждый из участников, за исключением первого продавца и последнего покупателя, является и Продавцом своего жилья и Покупателем альтернативного.

При сопровождении сделки со стороны Покупателя на первое место встает вопрос о юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Здесь, необходимо, чтобы юрист дал свою независимую оценку представленным документам. Важно отметить, что юрист, сопровождающий сделку, в отличие от агента по недвижимости, получает деньги за работу вне зависимости от того, купит ли Покупатель эту конкретную квартиру, комнату дом или нет. Именно это обстоятельство позволяет юристу, который сопровождает сделку, дать независимую оценку документам и ситуации в целом, и в случае сомнений, сразу сообщить о них Покупателю. Прежде всего, вызывают вопросы документы по которым продаваемый объект был недавно приобретен. Всем известно, что срок исковой давности составляет три года, поэтому, требуется получить более подробную информацию если с момента приобретения не прошел этот срок.

Особо отметим, что Покупатель, заказавший выписку из ЕГРП до сделки, автоматически становится "Добросовестным приобретателем". В случает судебных разбирательств такой Покупатель просто предоставляет копию полученной выписки в суд. 

Подробно о преимуществах работы с нашей фирмой Вы можете ознакомится в разделе "О компании". При сопровождении сделки с любой недвижимостью наши юристы помогут Вам  выбрать наиболее подходящую схему, проверить существующие документы и определить последовательность действий в конкретном случае. О нашей работе по сопровождению сделки с недвижимостью, как на первичном (сопровождение сделки по покупке строящегося жилья у застройщика или подрядчика), так и на вторичном рынке, довольные клиенты оставляют положительные отзывы в интернете, в чем Вы можете убедится сами, набрав соответствующий запрос. Работаем и на выезде и как консультанты в офисе.

Более того, мы поможем Вам составить договор в простой письменной форме, а так же подадим его на регистрацию.

Если Вы определились с тем, что такая услуга необходима, связавшись с нами по телефону: в Санкт-Петербурге (812) 337-2020.

Выписки:  
ЕГРП заказать
ЕГРЮЛ заказать
Справки:  
Справка о стоимости заказать
Паспорта:  
Кадастровый заказать
Технический заказать

Также Вы можете заказать Выписку ЕГРП и Кадастровый паспорт по телефонам в Санкт-Петербурге

(812) 337-2020
(812) 404-6616

В этом разделе вы можете задать вопрос юристу и в самые короткие сроки вы увидите ответ.

Полезная информация